Sécurisation de la maison malgré arriérés de loyer?

Budget des ménages : priorité à l’énergie et au loyer !Il est plus important de payer son loyer que de rembourser ses dettes (quelle que soit la pression exercée par la société de recouvrement….) !Les dettes locatives constituent une menace existentielle car en dernier recours vous risquez une expulsion forcée et la privation de logement ! Dans votre propre intérêt, veillez à ce que les factures d’énergie et votre loyer soient tou-jours payés avec régularité.Instaurez un ordre permanent de virement auprès de votre banque ou veillez à ce que les coûts afférents à votre logement soient directement virés par l'agence pour l'emploi (« ARGE ») ou par les services sociaux.

 

Quand risque-t-on une résiliation sans préavis pour cause de dette locative ?Votre propriétaire est en droit de résilier du jour au lendemain votre contrat de location lorsque les impayés représentent au total deux mois de loyer (charges comprises). Une résiliation sans préavis peut même intervenir lorsque, deux mois de suite, le total des montants impayés correspond à plus d'un mois de loyer (charges comprises).Le loyer doit être crédité au propriétaire au plus tard le 3e jour ouvré du mois courant. Les montants revendiqués ultérieurement sur la base du relevé total des charges de l’année précédente ne peuvent pas constituer un motif de résiliation sans préavis.

 

Une résiliation sans préavis doit-elle prendre une forme particulière ?

La résiliation du bail doit être exprimé par écrit. La lettre de résiliation doit être envoyé à tous les locataires et le motif de résiliation doit être précisé (p. ex. : « Résiliation sans préavis pour cause de loyer impayé pour un montant de …EUR »).Une résiliation sans préavis met fin, avec effet immédiat, au contrat de location, à moins qu'un délai ne soit accordé dans la lettre. Si l’appartement continue d’être utilisé, une indemnisation d’utilisation s’élevant au moins au montant du loyer devra être payée.La résiliation peut parfois intervenir sans préavis tout en étant réputée conforme aux dé-lais de préavis réguliers. Dans ce cas, même en cas de paiement des arriérés de loyer, le caractère régulier de la résiliation persiste et vous devrez quitter les lieux si le proprié-taire insiste.

 

Résiliation sans préavis pour cause d’absence de caution ?

Les contrats de location passés à partir de mai 2013 peuvent être résiliés sans préavis en cas de non versement de la caution, dès lors qu’il existe un arriéré cor-respondant à au moins deux mois de loyer brut. La caution ne peut dépasser le montant de trois mois de loyer (brut). Vous pou-vez la verser en plusieurs échéances (dans les trois premiers mois).Exemple : Le contrat de location prend effet au 1er janvier. Le loyer est de 500.- €. La caution s’éève donc à 1.500.-€ maximum et peut être versée en trois échéances de 500.-€ (en plus du loyer) de janvier à mars. Si ces échéances ne sont pas versées en février et en mars, le propriétaire est en droit de résilier le contrat sans préavis.Résiliation avec préavis (résiliation régulière)Attention : Il a été indiqué cidessus à quel montant les arriérés de paiement de loyer doi-vent s’élever pour permettre au propriétaire une résiliation sans préavis. Ce montant ne s’applique pas dans ce cas là.Si, par le passé, vous avez payé votre loyer irrégulièrement, avec du retard ou seulement partiellement, le propriétaire est en droit de procéder à une résilia-tion réputée régulière. Il indiquera alors une date à laquelle le contrat de loca-tion prend fin.

 

Comment éviter une résiliation ?

Si vous n'êtes plus en mesure de payer ponctuellement votre loyer, il vous faut en informer votre propriétaire dans les plus brefs délais. Expliquez-lui la raison de votre incapacité temporaire de paiement. Bon nombre de propriétaires se mon-trent compréhensifs lorsqu'on leur présente une perspective de paiement.Exemple : dépôt d’une demande d’aide au logement ; recherche d’un sous-locataire (sous réserve de l’accord du propriétaire).Si vos arriérés ont déjà atteint la « limite critique » de deux mois de loyer (ou plus d’un mois de loyer deux mois consécutifs), le propriétaire perd son droit de résiliation sans préavis si vous parvenez à régulariser totalement vos impayés avant la résiliation écrite.Éventuelles sources financières : crédit accordé par votre employeur, soutien de votre fa-mille, prêt du service d’aide au logement (auprès des services sociaux).

 

Que faire en cas de résiliation et de menace d'expulsion ?

Si votre propriétaire a saisi le tribunal en vue d’une demande d’expulsion, vous risquez un jugement d'expulsion et la privation d'abri. Adressez-vous de toute ur-gence au service d'aide social (p ex. au « Wohnungssicherungsstelle ») de votre ville ou de votre circonscription administrative (« Landkreis »).Faitesy une demande de prise en charge, sous forme de crédit, de vos dettes locatives. Disposition juridique de référence : art. 36, al. SGB (Code social) XII.Le service compétent vérifiera votre aptitude à payer de nouveau votre loyer à l'avenir et si le montant du loyer est acceptable (si vous êtes bénéficiaire d'aides sociales).Si vous êtes bénéficiaire d’allocations chômage de type II (Hartz IV), informez votre in-terlocuteur ARGE/Jobcenter de la demande d’expulsion. Demandez à ce que les arriérés de loyer soient pris en charge (le cas échéant une nouvelle fois) sous la forme d’un cré-dit. Disposition juridique de référence : art. 22, al. 8 SGB II. 10% seront retirés de votre future allocation régulière de chômage II au titre du rem-boursement du crédit (art. 42a, al.2, SGB II).Attention : Faites savoir au tribunal (et au propriétaire) que vous avez fait une demande de prise en charge de vos arriérés de loyer. Indiquez à cet effet dans toute corres-pondance le numéro de dossier de la demande d’expulsion. Répondez dans les délais demandés à toutes les questions du tribunal !La prise en charge, dans les délais impartis, des dettes locatives (à savoir le paiement de tous les arriérés et de l'indemnisation d'utilisation) rend la résiliation sans préavis caduque et le contrat de location est de nouveau effectif.Si vous réglez vous-même l’arriéré, notez que :Si votre propriétaire a déjà introduit une résiliation régulière du contrat, cette ré-siliation reste valable même après le paiement de l’arriéré. Dans ce cas, vous de-vez conclure avec le propriétaire un nouveau contrat ou vous devez déménager.Attention : Le paiement (à défaut, la déclaration de prise en charge du service compétent) doit être versé au propriétaire dans un délai d’un mois ! Ce délai débute au jour où vous est envoyée la demande d'expulsion.En cas de refus de prise en charge du service social, vous pouvez faire opposition à l'avis de refus. En cas de litige, adressez-vous à un service de conseil social ou un organisme de conseil aux personnes endettées ou consultez un avocat spécialisé en droit social (procurez-vous au préalable un chèque d'assistance juri-dique – « Beratungshilfeschein »).Demande d’expulsion assortie de constitution de sûretéLe propriétaire peut assortir sa demande d’expulsion d’une demande de constitution de sûreté (sous forme de dépôt d’argent ou de caution) au titre d’indemnisation pour privation de jouissance.

 

Si vous ne satisfaites pas à une telle injonction du tribunal, le propriétaire est en droit d’imposer très rapidement l’expulsion par voie d’ordonnance de référé.Que faire lorsque le jugement d’expulsion a été établi ?

S’il vous avez besoin de temps pour trouver un nouvel appartement, demandez au tribunal un délai d’expulsion raisonnable. Ce délai (en général de trois mois) peut, sur votre demande formulée assez tôt (c'est-à-dire 2 semaines avant expiration), être prolongé par le tribunal.Il vaut mieux éviter une expulsion forcée par huissier et par recours à un déménageur et un serrurier car les coûts (que le propriétaire doit avancer) sont élevés. Bon nombre de propriétaires acceptent de discuter et apprécient un démé-nagement volontaire.

Le propriétaire peut également donner l’ordre que seuls vous (et les autres occu-pants) soient expulsés de l’appartement et qu’il conserve lui-même votre mobilier (pour limiter les coûts).

Les objets de valeur peuvent être mis aux enchères au bout d’un mois. Les objets sans valeurs sont détruits (également vos documents personnels!). Pendant un mois vous avez le droit de vous faire remettre vos affaires (non saisissables) et vos documents personnels, sans avoir à payer quoi que ce soit !

Si votre situation s’est améliorée (p. ex. par un nouvel emploi), le propriétaire peut se montrer disposé à suspendre l’exécution forcée et à faire avec vous un « nouvel essai ». Là encore les services compétents peuvent prendre en charge des arriérés de loyer et dégager ainsi le terrain pour un nouveau contrat de location.