Appartamento mantenuto nonostante morosità?

L'affitto e l'energia elettrica hanno assoluta priorità nel budget casalingo!

È più importante pagare l'affitto che rimborsare debiti (e non interessa quanta pressione stia facendo l'agenzia di incasso…)!Debiti per affitto minacciano l'esistenza poiché in ultima conseguenza si rischia lo sfratto e la condizione di senzatetto! Provveda nel Suo proprio interesse che affitto ed energia vengano pagati regolarmente.

 

Istituisca un ordine permanente presso la Sua banca o faccia in modo che l'ARGE / Sozi-alamt trasferisca le spese di alloggio direttamente al locatore.

 

Quando si rischia la disdetta in tronco causa debiti per affitto non paga-to?

Il Suo locatore può disdire l'alloggio senza rispettare alcun termine non appena gli arretrati hanno raggiunto due affitti finali (cioè affitto corrente più spese supple-mentari). Il diritto alla disdetta in tronco sussiste già nel caso che, nel corso di due mesi successivi, l'arretrato superi più di un affitto mensile.

 

L'affitto deve essere pervenuto al locatore entro il terzo giorno lavorativo del mese cor-rente. Una richiesta di pagamento derivante dal conguaglio annuo delle spese supple-mentari del l'anno precedente non dà diritto alla disdetta senza preavviso.

 

La disdetta in tronco deve rispettare determinati aspetti formali?

La disdetta di alloggio deve avvenire in forma scritta. Essa deve pervenire a tutti i locatari e deve indicare un motivo per la disdetta (p.es. "disdetta senza preavviso a causa di arretrato di affitto per un ammontare di …").La disdetta senza preavviso pone termine al contratto d'affitto con effetto imme-diato a meno che nella lettera di disdetta non vi sia indicato un termine. Nel caso l'abitazione venga usata ulteriormente va pagato un compenso per l'uso nella mi-sura dell'affitto finora pagato.

 

A volte tuttavia la disdetta viene data senza preavviso e contemporaneamente anche nel rispetto dei termini stabiliti. Nel caso in cui gli arretrati dell’affitto vengano pagati, rimane infatti comunque valida la disdetta nei tempi previsti e Lei deve uscire dall’abitazione, qualora il locatore permanga nella sua richiesta.

 

Disdetta in tronco per mancato pagamento della cauzione?

Nei contratti di locazione stipulati a partire dal maggio 2013 è possibile la disdetta in tronco anche per cauzione non pagata, se esiste un arretrato di almeno due mensilità del canone d’affitto (escluse le spese accessorie).

L’ammontare della cauzione non deve superare la somma di tre mensilità del ca-none d’affitto (senza spese accessorie). Lei può pagare la cauzione in tre rate (nei primi tre mesi).

 

Esempio: Il contratto di locazione inizia il 1° gennaio. L’affitto ammonta a 500,-- €. La cauzione è pertanto limitata ad un massimo di 1.500,-- € e può essere pagata in tre rate di 500,-- € cadauna (in aggiunta all’affitto) da gennaio a marzo. Se le rate non vengono pa-gate in febbraio e marzo, il locatore potrà disdire il contratto senza preavviso.

 

Disdetta con termine (disdetta entro il termine convenuto)

Attenzione: In precedenza è stato spiegato quale deve essere l’ammontare degli arretrati dell’affitto, per consentire al locatore la disdetta senza preavviso. Questo limite non è qui applicabile.Se Lei in passato ha pagato l’affitto non regolarmente, con ritardo o solo in parte, il locatore può disdire il Suo contratto nei termini stabiliti. In questo caso Le sarà indicata la data in cui termina il contratto di locazione.

 

Come può evitare la disdetta?

Se non è in grado di pagare puntualmente l'affitto è opportuno che ne informi immediatamente il locatore. Gli spieghi i motivi per le Sue temporanee difficoltà a pagare. Molti locatori hanno comprensione e concedono una dilazione se gli si prospetta il pagamento non appena possibile.

 

Esempi: richiedere l'assegno alloggio; organizzare il subaffitto (se il locatore dà il suo con-senso).

 

Nel caso i Suoi arretrati abbiano raggiunto il "limite critico" di due canoni d'affitto mensile (ossia più di un affitto mensile in due mesi successivi) il locatore perde il diritto di disdetta se Lei riesce a compensare il tutto prima della disdetta.

 

Fonti monetarie possono essere: prestito del datore di lavoro; aiuto da parte di familiari; prestiti da parte dell’Ente per la garanzia degli alloggi (presso il Sozialamt).

 

Cosa può fare se è già avvenuta la disdetta ed è in corso il procedimento di sfratto?

Se il Suo locatore ha avviato in Tribunale l'azione di sfratto si rischia la sentenza di convalida dell'intimazione di sfratto e, infine, la condizione di senzatetto. Per questo si rivolga immediatamente all'Amministrazione sociale del Suo Comune o della Sua circoscrizione.

In tale sede faccia domanda di assunzione di debiti a titolo di affitto in forma di prestito (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). Base giuridica ne è il § 36 SGB XII.

L'ente esaminerà se Lei in futuro è in grado di pagare l'affitto ovv. se l'ammontare dell'affitto è accettabile (nel caso percepisca prestazioni sociali).

 

Nel caso percepisca prestazioni a titolo di indennità di disoccupazione II (Arbeitslosengeld II) informi il Suo interlocutore presso la ARGE/Jobcenter del procedimento di sfratto in corso. Richieda lì di assumersi gli arretrati in forma di prestito (event. anche ripetuta-mente). Base giuridica ne è il § 22 comma 8 SGB II. Per la restituzione del prestito sarà trattenuto il 10% della Sua quota futura dell’indennità di disoccupazione (Arbeitslosengeld II) (§ 42 a comma 2 SGB II).

 

Attenzione: Comunichi al Tribunale (e al Suo locatore) che ha fatto richiesta di assunzione de-gli affitti arretrati in forma di prestito. Indichi sempre il numero di rif. della causa di sfratto. Risponda puntualmente a tutte le richieste del Tribunale!Grazie all'assunzione degli affitti arretrati (cioè pagamento dell'intero arretrato e del compenso per l'uso) la disdetta senza preavviso diviene inefficace ed il con-tratto d'affitto si riattiva.

 

Qualora effettui Lei stesso il pagamento degli arretrati, presti attenzione a quanto segue: Se il Suo locatore ha disdetto in via subordinata il contratto d’affitto ancheentro il termine convenuto, tale disdetta continua ad avere validità anche dopo il pagamento degli arre-trati. In questo caso Lei dovrà stipulare un nuovo contratto d’affitto con il Suo locatore o alla fine uscire dall’abitazione.

 

Attenzione: Il pagamento (in sostituzione la dichiarazione dell'ente che l'affitto arretrato verrà assunto) deve pervenire al locatore entro due mesi dalla data della notificazione dell'intimazione di sfratto!Nel caso che l'ente rifiuti di assumersi gli arretrati può sollevare opposizione contro l'avviso di rigetto. In caso di vertenza è opportuno che si rivolga ad un Uf-ficio di consulenza per gli indebitati o di problemi sociali o farsi consigliare da un avvocato specializzato in diritto sociale.

 

Azione di sfratto con deposito di cauzione

Con l’azione di sfratto il Suo locatore può al contempo richiedere che Lei paghi una cauzione come compensazione per l’utilizzo in corso (depositando per es. sol-di o prestando una fidejussione). Se Lei non dovesse ottemperare ad una tale di-sposizione del tribunale, il Suo locatore potrà mettere in atto lo sfratto in pochis-simo tempo con un’ingiunzione d’urgenza (einstweilige Verfügung).

 

Cosa può fare una volta pronunciata la sentenza di convalida di intima-zione di sfratto?

Se necessita tempo per trovare un altro alloggio dovrebbe richiedere al Tribunale la concessione di un termine di sfratto adeguato. Tale termine (di norma 3 mesi) può essere prorogato dal tribunale se ne richiede in tempo utile la proroga (2 setti-mane prima della scadenza del termine).

Si dovrebbe evitare lo sfratto forzoso tramite ufficiale giudiziario, spedizio-niere e servizio chiavi perchè i relativi costi (che il locatore deve anticipare) sono notevoli. Molti proprietari di immobili anche in questa situazione sono disponibili a contrattare, e ricompensano l'abbandono volontario dell'abitazione.

Il Suo locatore può anche semplicemente dare l’ordine che Lei (e i Suoi coabitan-ti) venga sloggiato dall’abitazione. Provvederà lui a custodire il Suo mobilio (per risparmiare costi).

 

Oggetti preziosi possono essere venduti all’asta già dopo un mese. Cose senza valore vengono distrutte (questo vale anche per le Sue carte personali!). Nell’arco di questo mese Lei ha però il diritto di farsi consegnare i Suoi oggetti (che non possono essere venduti all’asta) e le Sue carte personali – senza che Lei debba pagare per la consegna!

 

Quando la Sua situazione andrà migliorandosi (p.es. grazie a un nuovo impiego) diversi locatori sono disposti a sospendere lo sfratto forzoso e "riprovare" con Lei. Anche in questo stadio l'ente può assumere gli arretrati e dare così il via libera per un nuovo contratto d'affitto.